Dans le cas d’une vente immobilière, le montage du dossier “états techniques” est obligatoire. L’absence de ce dossier ou de l’un de ces documents à l’acte authentique de vente pourra engendre des sanctions.

En effet, le vendeur sera responsable, au titre de vices cachés en cas de dommage ou risque quelconque s’il manque un certificat de diagnostic obligatoire lors de la signature de l’acte de vente.

Ainsi, l’acheteur pourra alors se retourner contre lui et exiger soit l’annulation de la vente suivie de la restitution intégrale du prix, soit une réduction du prix du bien.

Cette annulation de vente et restitution de la somme intégrale ou la réduction du prix de vente sont aussi valide dans le cas où l’un des certificats produits  lors de la signature de l’acte authentique de vente n’est plus en cours de  validité.

Toutefois, si le vice caché concerne des parties communes, la  responsabilité du vendeur sera partagé avec celle des autres copropriétaires (intervention syndicat des copropriétés).

Depuis le 1er juin 2006 et imposée par l’article L. 125-5 du Code de l’Environnement, le bailleur d’une maison d’habitation à louer doit informer par écrit son locataire des sinistres qui ont déjà sévis le logement en question.

En d’autres termes, le bailleur doit joindre avec le dossier de diagnostic technique l’information sur les sinistres antérieurs. Dans cette note, il doit préciser les sinistres qui ont donné lieu à un versement d’une  indemnité d’assurance, mais aussi tous les cas de sinistres survenus depuis qu’il est propriétaire de l’immeuble loué.

A défaut, toute rupture du bail est possible ; et même une baisse du prix du loyer pourrait être observée.

Obligatoire pour la vente et location immobilière, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)  fait parti du diagnostic à réaliser par le bailleur/propriétaire lui permettant de constituer le Dossier Technique.

Parmi les nouvelles mesures, le changement du nombre de donné dans le certificat qui sera de 60 non plus de 30; la délivrance d’un relevé précisant tous les points examinés.

De plus, il sera exigé aux professionnels un diplôme d’au moins bac +2 en plus du suivi d’une formation continue pour mettre à jour leur expérience. Ils devront aussi utiliser des logiciels certifiés par l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME). Et enfin, ils doivent être recensés dans un annuaire en ligne.

La liste des points de contrôle seront publiés prochainement avec les modalités de la formation continue pour les professionnels.

Quels sont donc les moyens pour vous éviter les pièges? Comment dénicher la meilleure offre rapport qualité/prix? Voici une liste non exhaustive des précautions à prendre avant de laisser votre maison aux mains de diagnostiqueurs.

Le vendeur doit impérativement faire réaliser des diagnostics (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, bilan énergétique, risques naturels et technologiques et superficie Carrez) pour le logement qu’il souhaite vendre ou louer afin de pouvoir constituer le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Donc, pour obtenir le DDT, il faut l’intervention d’un diagnostiqueur professionnel (qui a une certification de compétences dans son domaine d’activité). Nombreux sont les diagnostiqueurs accrédités. Pour faire votre choix et pour trouver la meilleure offre rapport qualité-prix, il faut faire jouer la concurrence. Pour cela, faites faire des devis, sinon, négocier les tarifs.

Attention toutefois à ne pas s’arrêter au prix pour ne pas compromettre la vente car la qualité passe avant tout!

Exigez les garanties, c’est un gage de sécurité. Pour se faire, vérifiez si votre prestataire possède toutes les certifications nécessaires à l’exécution des diagnostics et à la délivrance du certificat (renseignez-vous auprès des organismes certificateurs agréés COFRAC). Vérifiez également si votre prestataire est couvert par une assurance professionnelle en vigueur.

Lors des diagnostics, dites-vous que c’est le moment de passer votre maison à la loupe, ce qui veut dire que tout le logement doit être étudié. Ne rien négliger (abri extérieur, combles…) sinon, ce sera considéré comme vice caché qui pourrait annuler la vente ou conduire l’autre partie à demander des dommages et intérêts. De même, prenez le temps de faire le point sur les diagnostics déjà existants qui sont encore valables avant de se lancer dans la réalisation de nouveaux diagnostics.

Une fois que vous avez le rapport, prenez le temps de bien le lire. Notez bien que le certificat doit comprendre obligatoirement les informations concernant l’entreprise de diagnostic (Raison sociale, nom de la personne physique effectuant le diagnostic, son attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle en cours de validité et les références de ses certifications) et une liste des parties du logement inspectées).

Il faut souligner que les obligations ne sont pas les mêmes dans le cas d’une location par rapport à une vente. Dans le premier cas, la loi n’exige que le diagnostic plomb, la performance énergétique (DPE), l’état des risques naturels et technologiques et la superficie Carrez ou métrage de surface habitable. Dans le second cas, il faut, en plus des diagnostics cités précédemment, le diagnostic amiante, le diagnostic termites, le diagnostic gaz et le diagnostic électricité.

Ce sont des détails qui vous évitent les arnaques et les pièges en toutes sortes tout en vous permettant de gagner du temps lors de vos transactions immobilières.

La première manière de détecter l’amiante dans ou autour de la maison c’est de connaitre la date de construction de la maison. En principe, si la construction datait avant 1960, il y a de forte chance qu’elle contienne de l’amiante.

La présence d’amiante se fait sous différentes formes : dans les recouvrements de toitures, dans la bardages, dans les bacs à fleurs, dans les plaques ondulées en ciment, dans les ardoises, dans l’appui de fenêtre, dans le conduit de cheminée, dans les plaques de sous-toiture, dans les conduits d’évacuation et gouttières, dans les dalles de carrelage, dans les conduits de fumée et d’aération, dans le revêtement mural, etc.

Il se peut aussi que votre maison ne soit pas construite avant 1960 mais que votre maison contienne de l’amiante. Dans ce cas, pour en prendre connaissance, il faut faire appel à un diagnostiqueur professionnel qui effectuera une série d’examen sur tous les matériaux constituants la maison ainsi que l’environ, ensuite, fera des prélèvements si besoin est.

Il faut noter que même pour un diagnostiqueur professionnel et les spécialistes du bâtiment, la manipulation de l’amiante, ou plutôt des déchets amiantés, doit se faire avec beaucoup de prudence afin de réduire au minimum la dispersion d’amiante dans l’environnement, et de protéger les particuliers et les travailleurs contre l’exposition aux fibres d’amiante.

Il faut aussi noter que les conséquences du contact à l’amiante ne survient que 20 à 40 ans après l’exposition aux fibres d’amiante (particules invisibles à l’œil nu), que l’exposition soit minime ou non.

Donc, si vous avez pu détecter la présence d’amiante dans votre habitation, ne jouer JAMAIS le bricoleur car c’est très difficile de désamianter soi-même, en plus, nombreuses mesures et précautions sont à prendre en compte que ce soit pour son enlèvement, sa manipulation ou son élimination. Par exemples, il faut s’assurer si le matériau est friable ou non ; il faut humidifier abondamment les matériaux afin d’éviter la propagation de fibres dans l’air, il faut bien choisir les outils et matériaux à utiliser, ne pas jeter n’importe comment les matériaux retirés…

En effet, l’acquéreur a la possibilité, lors d’un contentieux en justice, de discuter les informations contenues dans le certificat de diagnostic de performance énergétique (DPE).

Ainsi, l’ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 “l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique” car celles-ci n’ont qu’une valeur informative, est révolue. Selon les explications, “l’opposabilité” est une étape naturelle et logique.

De plus, des méthodes de diagnostics semblables et homogènes permettant de couvrir tous les cas sont exigées pour que le certificat soit fiable et efficace et aussi pour pouvoir donner droit à l’opposabilité.

Ce qui fait que le document attestant le diagnostic de performance énergétique est obligatoire et même son affichage dans les annonces immobilières.

Seul un professionnel peut effectuer le diagnostic immobilier et en délivrer une attestation. Alors, comment trouver un expert du diagnostic immobilier?

Effectivement, la loi impose la réalisation d’un diagnostic immobilier lors de toute mise en vente ou location de bien(s) immobilier(s). Les diagnostics obligatoires sont le diagnostic amiante, le diagnostic termites, la Loi Carrez (Mesurage), le diagnostic plomb (CREP), la performance énergétique (DPE), les risques naturels et technologiques (ERNT), l’état des lieux, le diagnostic gaz et le diagnostic électrique. Sont facultatifs, les diagnostics prêt à taux zéro, le diagnostic piscine (sécurité), le radon, le diagnostic légionellose, le diagnostic accessibilité handicapés ou encore le diagnostic assainissement.

Vous souhaitez vendre ou louer votre bien ? Sachez que la réalisation d’un diagnostic immobilier peut être  obligatoire en fonction du type de bien mise en vente ou en location.

Le diagnostic immobilier doit répondre à plusieurs objectifs à savoir permettre d’informer l’acheteur sur l’état du bien qu’il souhaite acquérir et protéger le vendeur car il garantit l’état du bien au moment de la rédaction de la promesse de vente.

Ce qui implique la nécessité d’engager un VRAI professionnel en matière de diagnostic immobilier. En France, les diagnostiqueurs professionnels se trouvent par Département et par spécialité. En général, il y a un formulaire à remplir puis à retourner à des professionnles qui préciseront par la suite le tarif du diagnostic immobilier ainsi que sa durée de validité. Il vous est aussi possible de faire de comparaison en termes de prix et de compétences grâce au devis établis ainsi qu’aux références des dits professionnels.

Il faut noter que le tarif diagnostic immoblier obligatoire est une chose, et le tarif de diagnostic immobilier en est une autre. C’est-à-dire, les propriétaires ne sont pas obligés de faire les diagnostic immobilier optionnel que s’ils le désirent.

La gestion des dépenses énergétiques consiste à trouver le moyen de diviser par quatre la consommation moyenne d’énergie des bâtiments d’ici 2050. Ainsi, la démocratisation d’un nouveau mode de construction répondant à la démarche HQE (Haute Qualité Environnementale) a été proposé, une solution qui intègre en son sein un diagnostic écologique chargé de lier le bâtiment à son environnement.

En effet, il s’agit de faire en sorte que dans les bâtiments, surtout, les neufs, il y ait amélioration des dépenses énergétiques en rapport avec les lois relatives au diagnostic immobilier de performance énergétique, à la limitation de la production de déchets et à la réduction des rejets de CO2.

En fin de compte, la norme NF démarche HQE, c’est le respect de l’environnement grâce au diagnostic immobilier établi dès la construction (milieu sain, étude de l’impact sur l’écosystème, respect des performances énergétiques consignées dans la réglementation e vigueur).

Pour le diagnostic électrique en vu d’une vente immobilière, les 6 points suivants sont à vérifier:

- La présence d’un dispositif pour couper rapidement l’ensemble de l’installation électrique ;

- La présence d’un dispositif différentiel permettant de couper le courant si une fuite de courant vers la terre est détectée ;

- La présence de fusibles ou disjoncteurs pour protéger chaque circuit contre des surintensités et court-circuit ;

- Le respect d’une liaison équipotentielle et installation électrique adaptées aux conditions particulières des salles d’eau (baignoire, douche…) et mise à la terre pour éviter les risques aggravés d’électrocution ;

- La mise en conformité du matériel, absence de dispositifs vétustes ;

- La mise en conformité de l’isolation des fils électriques.

Pour ce qui est de la Norme NF C 15-100, les nouvelles exigences sont les suivantes :

- Un nombre minimum de socles de prise de courant et de circuits spécialisés (prises de courant, circuit éclairage, circuits spécialisés, communication et TV, chauffage électrique)

-         Chambres : 3 prises minimum

-         Séjour : diviser par 4 la surface (m²) de la pièce pour avoir le nombre minimum de prises (5 prises pour les séjours de moins de 20 m²)

-         Cuisine : 6 prises dont 4 à répartir au dessus des plans de travail (mais pas au dessus de l’évier ou des plaques de cuisson). Les prises pour le gros électroménager viennent en supplément

-         Electroménager : minimum 3 prises dédiées et sur circuits séparés (lave-linge, lave-vaisselle, congélateur). 1 circuit doit être prévu pour chaque gros appareil électroménager supplémentaire

-         Couloir et autres locaux > 4 m2 : une prise minimum

-         Une prise électrique à proximité de chaque prise communication (téléphone, télévision) (donc y compris la cuisine)

-         Un point d’éclairage au minimum par pièce, entrée principale, entrée de service.

- Mise en œuvre de disjoncteurs différentiels de type A (30mA – DDR) pour protéger les circuits ;

- Mise en œuvre disjoncteurs ou fusible pour tous les circuits, notamment la plaque de cuisson et le lave-linge ;

- Mise en œuvre obligatoire de parafoudre pour se protéger contre les surtensions d’origines atmosphériques ;

- La détermination de volumes de sécurité pour la salle de bain (4 volumes qui englobent et entourent les points d’eau) ;

- Toutes les arrivées des réseaux de puissance et de communication doivent être regroupés en un seul emplacement (Gaine Technique Logement) ;

- Le tableau de distribution doit être placé dans un endroit facilement accessible entre 1m et 1,8m du sol, il doit comporter une réserve de 20% minimum obligatoire pour prévoir de futures extensions ;

- Interdiction des appareillages à griffes et obligation d’obturateurs pour les prises de courant 16A ou plus ;

- Obligation de fournir un schéma de l’installation.

Il faut souligner quela NormeNFC 15-100 est exigée dans tous les logements neufs individuels et collectifs (neufs et anciens > 15 ans).

Le diagnostic amiante

Le diagnostic plomb

Le diagnostic termites

Le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic gaz

Le diagnostic électrique

Le diagnostic piscine

Le diagnostic d’état des risques naturels et technologiques (ERNT)

Le diagnostic loi Carrez

Diagnostic technique SRU

Diagnostic prêt à taux zéro

Diagnostic accès handicapés

Diagnostic eaux usées

Diagnostic légionellose

Le diagnostic immobilier est-il aussi obligatoire en location immobilière ?

Le diagnostic Radon

Mesurage de la superficie habitable ou loi Boutin

Diagnostics obligatoires pour la mise en location

Les diagnostics obligatoires pour la mise en vente logement

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour les parties communes

Diagnostics immobiliers obligatoires pour locations saisonnières

Diagnostics immobiliers et certification de compétence du diagnostiqueur

Devis diagnostic immobilier

Diagnostics immobiliers obligatoires et baux commerciaux

Diagnostics obligatoires pour la vente d’un local commercial

Les sanctions encourues en cas d’absence du dossier de diagnostic technique

Les diagnostics pour la location meublée

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Litiges et voies de recours diagnostics immobiliers

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Diagnostic immobilier : qu’est-ce qu’un certificat d’habitabilité ?

Assurance diagnostic immobilier

Diagnostic piscine: les piscines concernées, la phase de diagnostic